En vertu de l’article 19/1 du Code bruxellois du Logement, « constitue une infraction administrative passible d’une amende le fait, pour le titulaire d’un droit réel, de maintenir un logement inoccupé (…) ».
Suivant l’article 19/2 dudit Code, est un logement inoccupé, « (…) l’immeuble ou la partie d’immeuble qui n’est pas occupé(e) conformément à sa destination en logement depuis plus de douze mois consécutifs ».
Dans différents dossiers dont le cabinet a eu à connaitre, l’administration régionale a entendu infliger une amende administrative à des propriétaires d’immeubles composés, sur le plan urbanistique, de plusieurs logements mais, dans les faits, occupés comme s’il en existait un seul.
Selon l’administration régionale, le fait qu’une famille occupe l’intégralité d’un immeuble alors que celui-ci serait composé, en situation de droit, de plusieurs logements, constituerait une occupation de ces logements non conforme à leur destination.
Dans ces décisions, l’administration formulait généralement l’argumentation suivante :
« En matière de luttre contre la vacance immobilière, le législateur bruxellois a décidé d’assimiler aux logements inoccupés « l’immeuble ou la partie d’immeuble qui n’est pas occupé(e) conformément à sa destination en logement » (cf. article 19/2 du Code), jetant ainsi une passerelle entre la police de l’urbanisme et celle du logement. Cette disposition du Code doit néanmoins s’interpréter strictement en ce qu’elle n’octroie, à l’administration du logement, qu’une aptitude urbanistique limitée. Ainsi, le législateur permet au service du logement compétent de constater en infraction les biens non occupés conformément à leur destination logement, créant ainsi dans leur chef un pouvoir d’appréciation quant à l’utilisation effectivement d’un bien affecté à du logement.
Le fait générateur de l’amende contestée n’est ici pas l’existence d’une infraction urbanistique en tant que telle mais bien ses conséquences sur la police du logement. A défaut de permis d’urbanisme autorisant la suppression de 3 unités de logement, ces unités de logement subsistent indépendamment des circonstances.
Le fait générateur demeure donc une situation d’inoccupation.
Il convient de rappeler que la réglementation sur laquelle s’appuie la décision attaquée a pour objectif principal « de favoriser la remise sur le marché de logements qui demeurent inoccupés, en vu de contribuer à réaliser le droit de chacun à un logement décent proclamé par l’article 23 de la Constitution. Un tel objectif d’intérêt général est légitime et peut justifier une ingérence dans le droit au respect des biens (C.C., 29 juillet 2010, n°91/2010).
Les logements litigieux sont peut-être occupés « de facto » par les requérants mais ne constituent pas leur domicile de droit.
Il n’est aucunement fait interdiction aux requérants de se domicilier dans l’entièreté de leur immeuble et de l’occuper légalement dans son intégralité, pour autant qu’ils disposent d’un permis d’urbanisme qui les autorisent à modifier le nombre de logements dans leur immeuble, afin de réduire de 4 à 1 unité d’habitation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ».
Dans ces dossiers, nous avons toujours plaidé l’illégalité de ce raisonnement juridique dès lors que pour déterminer si un logement est inoccupé ou non, il suffit de constater que celui-ci est occupé conformément à sa fonction de logement et indépendamment de la manière effective avec laquelle il est utilisé, raisonnement qui se fonde sur les notions de destination et d’utilisation définies à l’article 98, §1er, du CoBAT.
Il s’ensuit qu’à partir du moment où un logement est habité par un ou plusieurs ménages, son inoccupation au sens de l’article 19/2 du Code bruxellois du Logement doit être exclue.
A l’occasion de l’arrêt n°264.764 du 6 novembre 2025, le Conseil d’Etat a confirmé la validité de notre interprétation juridique et a donc considéré que la position adoptée par la Région de Bruxelles-Capitale était illégale.
« (…) Si l’objectif du Code bruxellois du Logement est de favoriser la remise sur le marché de logements qui demeurent inoccupés, en vue de contribuer à réaliser le droit de chacun à un logement décent consacré par l’article 23 de la Constitution, il n’est pas établi qu’il fait obstacle à ce qu’un propriétaire occupe à titre de logement, avec des membres de sa famille, plusieurs unités urbanistiques d’habitation au sein du même immeuble. En exigeant que chaque unité d’habitation d’un immeuble soit occupée à titre de logement par un ménage distinct, le fonctionnaire délégué ajoute une condition à l’article 19/2 précité ».
En conséquence, les décisions attaquées infligeant les amendes administratives ont été annulées.
