La crise du logement a incité le législateur régional bruxellois à s’enquérir de la vacance immobilière par l’instauration de deux mécanismes juridiques : le droit de gestion publique des logements inoccupés et l’infliction d’une amende administrative pour le maintien d’un logement inoccupé.
Cette contribution se limitera uniquement à examiner ce dernier mécanisme.
L’ordonnance du 30 avril 2009 (visant à ajouter un chapitre V dans le titre III du code du logement relatif aux sanctions en cas de logement inoccupé, à modifier l’ordonnance du 12 décembre 1991 créant des fonds budgétaires et à modifier le Code judiciaire), entrée en vigueur le 1er janvier 2010, a érigé en infraction administrative le fait pour le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel principal de maintenir inoccupé un immeuble ou une partie d’immeuble destiné au logement d’un ou de plusieurs ménages.
Ainsi, sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, maintenir inoccupé un immeuble ou une partie d’immeuble affecté à l’usage de logement, pour une période excédant douze mois consécutifs, constitue une infraction administrative aux termes de l’article 20 §1er du Code bruxellois du Logement.
Sur pied de l’article 15 §2 de ce Code, sont présumés inoccupés notamment les logements :
« 1° à l’adresse desquels personne n’est inscrit à titre de résidence principale aux registres de la population ;
2° pour lesquels les propriétaires ont demandé une réduction du précompte immobilier pour improductivité ;
3° qui ne sont pas garnis du mobilier indispensable à leur affectation ;
4° pour lesquels la consommation d’eau ou d’électricité constatée pendant une période d’au moins douze mois consécutifs est inférieure à la consommation minimale fixée par le Gouvernement ».
La consommation minimale d’eau a été fixée à 5 mètres cubes tandis que la consommation minimale d’électricité a été établie à cent kilowattheures par application de l’article 2 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 6 juin 2014 relatif aux logements inoccupés. (M.B., le 26 août 2014)
La Cellule Logements Inoccupés oeuvrant au sein du Service Public Régional de Bruxelles a qualité pour identifier les logements suspectés d’inoccupation et constater, par procès-verbal faisant foi jusqu’à preuve du contraire, l’infraction sus-décrite.
A cette fin, cette Cellule est habilitée à visiter le logement entre 8 et 20 heures après qu’un avertissement préalable ait été notifié au(x) propriétaire(s) ou au(x) titulaire(s) d’un droit réel principal par courrier recommandé au moins une semaine avant la date effective de la visite sur les lieux.
Dans l’éventualité où, après enquête de ladite Cellule, un procès-verbal de constat d’infraction est dressé pour inoccupation d’un logement, un avertissement consistant en une mise en demeure de cessation de la situation infractionnelle endéans un délai de trois mois est adressé par pli recommandé avec accusé de réception à l’auteur présumé.
La preuve de cette cessation peut être apportée par toute voie de droit.
De manière plus explicite, antérieurement à l’échéance du délai de trois mois précité, le contrevenant devra fournir des documents probants attestant de l’occupation ou de la « réoccupation » du logement durant la période d’inoccupation soupçonnée retenue par l’Administration bruxelloise (baux, conventions d’occupation précaire, certificats de résidence, historiques de domiciliation, factures d’eau/gaz/électricité,…) ; en alternative justifier l’inoccupation par des raisons légitimes ou un cas de force majeure.
La programmation de travaux de réparation ou d’amélioration peuvent s’apparenter à une cause de justification légitime.
Néanmoins, en telle casuistique, le contrevenant devra produire un permis d’urbanisme ou un devis détaillé et entreprendre les travaux envisagés dans les trois mois de la justification inovquée en veillant à ce que lesdits travaux se poursuivent de manière continue.
A défaut de renverser la présomption d’inoccupation endéans le délai imparti sus-visé, le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel principal encourt une amende administrative laquelle s’élève à un montant de 500,00 EUR par mètre courant de la plus longue façade multiplié par le nombre de niveaux autres que les sous-sols et les combles non aménagés que comporte le logement.
Concurremment, l’amende administrative peut être multipliée par le nombre d’années suivant la première constatation d’infraction.
A titre exemplatif, relativement à un immeuble comprenant un rez-de-chaussée ainsi que 2 étages entièrement vides dont la façade mesure six mètres de largueur, l’amende administrative imposée sera fixée à la somme de 6.000,00 EUR (500,00 EUR X 6m X 2 niveaux inoccupés X 1 année en infraction).
Le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel principal dispose d’un recours suspensif devant le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin, dans le mois de la notification de la décision lui infligeant une amende administrative.
Les amendes administratives pour inoccupation des logements peuvent donc, suivant les caractéristiques architecturales des immeubles intéressés et les années d’infraction successives constatées, atteindre des montants imposants voire rédhibitoires.
A noter qu’en plus de ce qui précède, bon nombre de communes bruxelloises ont adopté un règlement en vue de taxer les logements inoccupés.
Un propriétaire conserve bien évidemment le droit de posséder un logement inoccupé ; toutefois, il devra veiller à soupeser le caractère opportun ou inopportun d’un tel droit compte tenu de la tendance administrative régionale à vouloir résorber le parc immobilier locatif demeuré inoccupé ou plus généralement inexploité notamment par l’imposition d’amendes administratives pouvant, le cas échéant, grever lourdement les économies du propriétaire ou titulaire d’un droit réel principal d’un immeuble sis sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale.
