Les changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme font l’objet d’un nouvel arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale adopté le 16 mai 2024.
Pour rappel, en vertu de l’article 98, §1er, 5°, du CoBAT, requiert un permis d’urbanisme le fait de modifier, même sans travaux, pour tout ou partie d’un bien bâti ou non bâti sa « destination » ou son « utilisation ».
La notion de destination y est définie en ces termes : « (…) la fonction à laquelle le bien doit être employée d’après le permis de bâtir ou d’urbanisme y relatif. A défaut de permis ou d’informations à ce sujet dans le permis, la destination s’entend de l’affectation donnée au bien par les plans auxquels le titre II du Code confère une valeur réglementaire ».
La notion d’utilisation s’entend : « (…), au sein de la destination visée au point précédent, de l’activité précise qui s’exerce dans ou sur le bien. A défaut d’informations à ce sujet dans le permis, la première utilisation est considérée comme une modification d’utilisation ».
Ces deux notions sont davantage expliquées dans l’article disponible via le lien repris ici.
En ce qui concerne les changements d’utilisation, seuls ceux repris dans une liste arrêtée par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale sont effectivement soumis à permis d’urbanisme.
Jusqu’à ores, cette liste était contenue dans l’arrêté du 12 décembre 2002.
L’arrêté du 16 mai 2024 abroge ce dernier et revoit la liste des changements d’utilisation en la complétant et la précisant.
Cet arrêté est disponible ici.
Parmi les modifications apportées par ce nouvel arrêté, nous pouvons identifier une modification majeure et deux précisions importantes.
I. La modification majeure apportée par l’arrêté du 16 mai 2024
La création d’un coliving ou d’un logement étudiant est dorénavant reprise dans la liste des changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme :
Dorénavant, est soumis à permis d’urbanisme, (dans toute les zones du plan régional d’affectation du sol), le changement d’utilisation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, abritant un ou plusieurs logements, en vue d’y créer (ou supprimer) un « logement étudiant » ou un « coliving ».
La notion de logement étudiant ne cause pas de difficulté, celle-ci étant définie comme suit : « logement destiné exclusivement à l’habitation d’un ou plusieurs étudiants inscrits soit dans un établissement d’enseignement supérieur, soit dans une commission d’examen d’un jury central »
S’agissant du coliving, celui-ci est défini comme étant le « logement destiné à l’habitation de plusieurs personnes, qui y disposent d’un ou de plusieurs espaces privatifs de jouissance exclusive et d’espaces communs collectifs, loué par un bailleur non-occupant pour d’une durée de minimum trois mois et à chaque locataire individuellement (avec un bail individuel) et qui s’accompagne des prestations de services au profit des locataires. Sont exclus les logements soumis au régime de la colocation et les habitats solidaires au sens du Code bruxellois du Logement, les logements étudiants collectifs, les maisons de repos et les établissements d’hébergement collectif ».
De cette définition, il ressort donc que n’est pas visé par l’arrêté, la mise en location d’une habitation unifamiliale par un groupe de personnes au moyen d’un bail de colocation tel que défini par le Code bruxellois du logement (un seul et même bail pour l’ensemble des colocataires avec la mise en place d’un pacte de colocation, pour plus de précision sur ce bail, il est renvoyé à la législation disponible ici).
Pour qu’une colocation soit considérée comme étant du « coliving » soumis à permis d’urbanisme, deux conditions essentielles doivent donc être réunies : la conclusion d’un contrat de bail individuel avec chaque locataire et la fourniture de services par le bailleur aux locataires (services de ménage, assistance numérique, activités organisées, services livraison, logements entièrement équipés…).
A noter que le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale entend également soumettre le coliving à un système d’agrément qui, au moment de l’adoption de l’arrêté commenté, doit encore être défini.
Pour cette raison, l’entrée en vigueur de l’arrêté du 15 mai 2024 en ce qu’il soumet le coliving à l’obtention d’un permis d’urbanisme voit son entrée en vigueur différée.
II. Les précisions importantes apportées par l’arrêté du 16 mai 2024 :
La première : le changement d’utilisation d’un type de commerce visé dans l’arrêté vers un autre également visé dans l’arrêté doit également faire l’objet d’un permis d’urbanisation si ces activités sont classées dans des « rubriques » différentes :
En vertu du précédent arrêté de 2002, était soumis à permis d’urbanisme, « le changement d’utilisation d’un immeuble ou partie d’immeuble de commerce en vue d’y établir un restaurant, un snack, une friterie, un débit de boisson, un café, ou tout autre commerce où il y a possibilité de consommer sur place, boissons ou nourriture (…) ».
Selon une interprétation qui était donnée par certaines communes, dès lors qu’un bien était déjà occupé par une activité reprise dans cette liste (p. exemple un restaurant) celui-ci pouvait être occupé par une nouvelle activité (p. exemple un snack) sans que cela ne requiert un permis d’urbanisme alors que cette nouvelle activité était elle aussi reprise dans ladite liste.
Cette interprétation était totalement incohérente dès lors que chaque activité reprise dans la liste précitée est source de nuisances particulières qui lui sont propres.
En effet, les nuisances résultant d’un snack diffèrent substantiellement de celles d’un restaurant.
L’arrêté commenté du 16 mai 2024 met fin à cette controverse en regroupant les différentes activités par rubriques et en précisant que le changement d’une activité reprise dans une rubrique par une activité reprise dans une autre rubrique constitue un changement d’utilisation soumis à permis d’urbanisme.
A ce sujet le préambule du nouvel arrêté apporte les explications suivantes :
« Considérant que la modification de l’utilisation d’un commerce au sein d’une même rubrique ne nécessite pas de permis d’urbanisme dans la mesure où cette modification n’emportera pas de changement notable des nuisances pour les riverains ; que sont uniquement soumis à permis les changements d’utilisation commerciale vers une autre rubrique ainsi que les changements d’utilisation consistant soit à ajouter, dans un commerce non visé par l’arrêté, une activité qui relève d’une de ses rubriques, soit à ajouter, dans un commerce déjà visé par l’arrêté, une activité qui relève d’une autre rubrique que celle pour laquelle un permis a été obtenu (…) ;
Considérant que deux rubriques concernent les commerces du secteur de la restauration afin de tenir compte de leurs impacts respectifs, ce qui justifie un traitement différentié ; qu’une première rubrique vise de manière indifférenciée l’ensemble des commerces où il est possible de consommer sur place boissons et/ou nourriture, tels qu’un café, une sandwicherie, un restaurant ou une friterie (…) ;
Considérant que la deuxième rubrique est plus restreinte en ce qu’elle ne comprend que les commerces du secteur de la restauration rapide qui génèrent des nuisances olfactives, c’est-à-dire les commerces qui proposent principalement des plats préparés à base de friture ou préparés à l’aide d’un rôtisseur, grill ou gaufrier, et ce nonobstant la possibilité ou non de consommer sur place ; qu’il en découle qu’un même commerce, par exemple une friterie, répond aux conditions tant de la rubrique 1 que de la rubrique 2 s’il est possible de consommer sur place les plats préparés, alors qu’il ne relève que de la deuxième rubrique si aucune consommation sur place n’est prévue ».
La seconde précision : la création d’une activité de restauration complémentaire à une activité commerciale principale n’est plus considérée comme un changement d’utilisation soumis à permis d’urbanisme.
Précédemment, l’utilisation de tout ou partie d’un bien affecté à un commerce en vue d’y établir une activité de restauration était soumise à permis d’urbanisme.
Dorénavant, il découle du nouvel arrêté commenté que ce permis d’urbanisme n’est plus requis lorsque l’activité de restauration consiste à offrir à la clientèle la possibilité de consommer des boissons et/ou de la nourriture sur place pour autant que cela se fasse de manière accessoire par rapport à une activité commerciale principale, sur une superficie de plancher inférieure à celle-ci et moyennant le respect d’un horaire d’ouverture ne pouvant pas dépasser 20 heures.
