Avant le 20 août 1994, aucun permis d’urbanisme était nécessaire pour créer un nouveau logement dans une habitation.
La seule condition portait sur la nécessité que les actes et travaux de transformation intérieure (qui ont permis de créer le logement) n’aient pas été de nature à porter atteinte aux structures portantes de l’immeuble, ni modifier son volume construit.
Depuis l’entrée en vigueur de l’article D.IV.1 bis du CoDT, cette dernière condition est tombée puisque cette disposition expose que : « « les actes et travaux réalisés ou érigés avant le 1er mars 1998 sont irréfragablement présumés conformes au droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme ».
A partir du moment où il est prouvé que votre logement existe depuis le 20 août 1994 au moins, celui-ci doit donc être reconnu comme régulier, indépendamment des travaux de transformation réalisés.
Reste donc à prouver.
Par un arrêt n°254.146 du 29 juin 2022, le Conseil d’Etat a rappelé qu’en droit de l’urbanisme, « (…) il n’existe pas de forme « légale » de preuve, c’est-à-dire de réglementation de l’administration de la preuve indiquant les moyens de preuves admis, en vue d’établir l’existence de constructions ou de travaux pour lesquels un permis d’urbanisme est nécessaire ».
En effet, la preuve de la régularité d’un logement peut être rapportée par toute voie de droit. Généralement, celle-ci est possible moyennant la production d’un historique des domiciliations, un historique des compteurs, des extraits du cadastre…
Dans l’affaire précitée, le Conseil d’Etat a considéré que la démonstration de la régularité de deux logements pouvait avoir été valablement réalisée par la seule production de l’historique des domiciliations, la Commune n’ayant d’ailleurs pas contesté la pertinence des faits ramené par ledit document :
« En l’espèce, il ressort des attestations annexées par la requérante à son recours administratif, à savoir des domiciliations de ménages, que le bâtiment situé côté rue XXX comportait, le 1er janvier 1993, trois logements.
Or la demande de permis de régularisation introduite porte précisément sur deux des trois logements de cet immeuble.
Il ressort du raisonnement de l’autorité de recours que le fait que plus de trois ménages ont été domiciliés dans l’immeuble entre 2003 et 2006 la conduit à présumer que les trois appartements de l’immeuble de la XXX, dont les deux à régulariser, ont été divisés à cette époque.
Cependant, à supposer que ces deux logements aient subi des modifications entre 2003 et 2006, ce qui n’est établi par aucune pièce du dossier administratif, ce ne sont pas celles-ci qui font l’objet de la demande de régularisation. L’autorité de recours ne conteste pas qu’à la date du 20 août 1994, les deux logements dont la régularisation est sollicitée existaient et n’ont pas été créés postérieurement. Partant, la création de ces deux logements bénéficie de la présomption irréfragable de l’article D.VII.1er bis, précité ».
A partir du moment où l’historique des domiciliations sont suffisamment précis et complets, l’autorité administrative est tenue d’en tenir compte et de reconnaitre la régularité des logements concernés.
D’ailleurs, dans le cadre de l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt précité, le Conseil d’Etat a condamné la Commune concerné à constater la conformité des logements au droit de l’aménagement du territoire, conformément à l’article D.VII.1bis du CoDT :
« Ainsi qu’il ressort de l’examen du moyen unique ci-avant, dès lors que la création des deux logements dont la régularisation était demandée bénéficie de la présomption irréfragable de l’article D.VII.1er bis, du CoDT précité, la partie adverse doit constater leur conformité au droit de l’aménagement du territoire et déclarer sans objet la demande de permis d’urbanisme ».
