Nombreux sont les bruxellois qui ont aménagé le sous-sol ou les combles de leur habitation en pièce de vie sans avoir demandé préalablement un permis d’urbanisme.
Souvent, au moment de la vente de l’immeuble, la question de la régularité de ces aménagements refait surface.
Afin de déterminer si un permis d’urbanisme est oui ou non requis, il convient, tout d’abord, de relever qu’en vertu de l’article 98, §1er, 12°, du CoBAT, la création d’un nouveau logement requiert un permis d’urbanisme.
Si, les combles ou les caves ont été aménagés en vue de former un nouveau logement distinct du logement principal existant, un permis d’urbanisme sera requis (sous réserve de la détermination de la loi applicable dans le temps, cf. les articles précédents).
A supposer que l’habitation soit restée unifamiliale, il faut déterminer si l’aménagement de la pièce de vie dans les combles ou les caves a nécessité la réalisation d’actes et travaux de transformation.
L’article 98, §1er, 2°, du CoBAT soumet à permis d’urbanisme le fait d’ « apporter des transformations à une construction existante, à l’exception des travaux de conservation et d’entretien ; par transformer, on entend la modification intérieure ou extérieure d’un bâtiment, ouvrage ou installation, notamment par l’adjonction ou la suppression d’un local, d’un toit, la modification de l’aspect de la construction ou l’emploi d’autres matériaux, même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante ».
Bien entendu, certains actes et travaux de transformation sont exonérés de permis d’urbanisme en vertu de l’article 9 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008. Cette disposition est rédigée comme suit :
« Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, et n’entraînent ni la modification du volume construit, ni la modification de l’aspect architectural du bâtiment, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d’urbanisme :
1° le placement ou l’enlèvement d’équipements intérieurs tels que les équipements sanitaires, électriques, de chauffage, d’isolation, de ventilation ou de télécommunication ;
2° les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d’aménagement de locaux pour autant qu’ils n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité proprement dit et ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation, ou le nombre de chambres lorsqu’il s’agit d’un établissement hôtelier, et ne s’accompagnent pas d’un changement d’utilisation soumis à permis ou d’un changement de destination autres que ceux dispensés de permis à l’article 13 ».
En vertu de cette dernière disposition, les travaux de transformation intérieur ne sont pas soumis à permis d’urbanisme pour autant qu’ :
– ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir ;
– ils n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité proprement dit ;
– ils ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation (ce point a déjà été évoqué ci-dessus) ;
– ils ne s’accompagnent pas d’un changement d’utilisation soumis à permis ou d’un changement de destination qui ne serait pas dispensée de permis.
Nécessitent donc un permis d’urbanisme, les actes et travaux de transformation des combles et des caves en vue d’y aménager une pièce de vie qui ne respecterait pas les normes d’habitabilité fixées au Titre II du Règlement Régional d’Urbanisme (RRU).
Par exemple, en vertu du règlement précité, la superficie des chambres doit être de minimum 9 m2 (pour autant que l’habitation en comporte déjà une de plus de 14 m2). Pour les chambres sous combles, la superficie à prendre en considération est celle qui correspond à une hauteur sous plafond de minimum 1,50 m.
De même, la hauteur sous plafond doit être de minimum 2m50 pour les chambres et les pièces de vie (ce qui vaut aussi pour le sous-sol) et de 2m30 minimum pour les chambres sous comble sur la moitié de leur superficie.
L’ensemble des normes d’habitabilité applicables peuvent être consultées via le lien repris suivant : https://urbanisme.irisnet.be/pdf/RRU_Titre_2_FR.pdf
Enfin, en vertu de la disposition précitée, les travaux de transformation requièrent un permis d’urbanisme s’ils s’accompagnent d’un changement d’utilisation ou d’un changement de destination soumis à permis d’urbanisme.
A ce sujet, la définition des notions d’utilisation et de destination a récemment été précisée par le législateur bruxellois. Depuis la dernière réforme du CoBAT, ces notions sont définies comme suit :
– la destination : « (…) la fonction à laquelle le bien doit être employée d’après le permis de bâtir ou d’urbanisme y relatif. A défaut de permis ou d’informations à ce sujet dans le permis, la destination s’entend de l’affectation donnée au bien par les plans auxquels le titre II du Code confère une valeur réglementaire ».
– l’utilisation : « s’entend, au sein de la destination visée au point précédent, de l’activité précise qui s’exerce dans ou sur le bien. A défaut d’informations à ce sujet dans le permis, la première utilisation est considérée comme une modification d’utilisation ».
En outre, dans les travaux préparatoires (de l’ordonnance du 30 novembre 2017), le législateur a précisé que :
« (…) L’ « affectation » ressort des plans à valeur réglementaire (PRAS, PPAS et, éventuellement, PAD). Il est ici question des fonctions « logement », « bureau », « commerce », etc ;
(…) la « destination » ressort des permis ou, à défaut, de l’affectation du bien concerné. Ici aussi, ce sont les fonctions « logement », « bureau », « commerce », etc. qui sont pertinentes. Les changements de destination sont toujours soumis à permis d’urbanisme.
(…) L’ « utilisation » renvoie, au sein de chacune des fonctions formant les affectations/destinations, à l’utilisation concrète des biens. Par exemple, la destination « logement » recouvre les maisons unifamiliales, les appartements, les maisons de repos, les logements étudiants, etc. ; la destination « commerce » englobe les activités commerciales les plus diverses (commerces de vêtement, établissement HoReCA, cinéma, agence bancaire, etc.). Les changements d’utilisation ne sont soumis à permis d’urbanisme que dans les cas visés par le Gouvernement » (Doc., Parl., R.B.C., sess. 2016-2017, n°A-451/1, p. 58).
A suivre le législateur, la destination d’un ou d’une partie d’un bien est donc relative à la ou les fonctions de l’immeuble ou des parties de celui-ci.
Partant, les combles ou les caves d’une habitation unifamiliale sont, comme le reste de l’habitation, affectés à du logement.
En d’autres morts, si, à l’origine, le sous-sol était utilisé comme cave ou les combles comme grenier, ceux-ci étaient, à l’instar de l’intégralité de l’immeuble, affecté à du logement.
A notre estime, en aménageant les combles en pièces de vies (par exemple une chambre), la destination de cette partie d’immeuble reste inchangée, la fonction étant toujours du logement.
En réalité, l’aménagement d’une chambre dans les combles (ou, par exemple, d’une salle de jeux au sous-sol) a entrainé uniquement la modification de l’utilisation de ceux-ci, et non une modification de leur destination.
Or, ce type de modification d’utilisation n’est pas soumis à permis d’urbanisme.
Nous devons toutefois attirer l’attention du lecteur sur le fait que le raisonnement qui précède n’est pas encore « entré dans les mœurs », bon nombre de communes bruxelloises continuant à estimer que l’aménagement d’une pièce de vie au sous-sol ou dans les combles de l’immeuble implique une modification de destination.
Enfin, à supposer que la création de la pièce de vie dans les parties d’immeuble étudiées ne s’accompagne pas d’actes et travaux de transformation, pour les motifs précités, nous estimons qu’elle ne requiert pas l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme dès lors que la destination de ces parties d’immeuble demeure inchangée et que la modification d’utilisation opérée n’est pas soumise à permis d’urbanisme.
