Le projet du nouveau règlement régional d’urbanisme, dénommé « Good Living » a été arrêté par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, le 14 juillet 2022 (disponible ici).
Ce nouveau règlement a pour vocation de remplacer l’actuel « RRU » dans un avenir proche, son entrée en vigueur étant prévue en 2023.
Dans le cadre de la présente contribution, il est proposé de parcourir les principales modifications qui sont apportées aux normes encadrant l’habitabilité des logements (A) et d’en apprécier leur impact (B).
A. Les normes d’habitabilité prévue dans le « Good Living »
Les normes d’habitabilité, contenues au titre III du nouveau règlement, sont principalement les suivantes :
1. La superficie globale des logements sera désormais imposée en fonction du nombre de chambre qu’il contient, que cela soit pour les logements créés dans un immeuble neuf ou existant.
Ainsi, il est prévu qu’ :
– un studio soit de minimum 35 m2 ;
– un logement 1 chambre de minimum 55 m2 ;
– un logement 2 chambres de minimum 70 m2 ;
– un logement 3 chambres de minimum 85 m2 ;
– un logement 4 chambres de minimum 100 m2 ;
– un logement 5 chambres de minimum 120 m2 (article 11, du titre III).
– …
2. La superficie minimale des locaux habitables (espaces destinés au séjour prolongé des personnes) est fixée à 8 m2 (article 3 du titre III).
Par exception à ce qui précède, la superficie minimale des chambres est fixée à 9 m2 (encore aujourd’hui, le titre II du RRU, impose 14 m2 pour la première chambre) (article 3 du titre III).
Chaque logement de deux chambres et plus devra avoir une salle de bain et, au moins, un local wc séparé (article 12 du titre III).
3. La hauteur minimale sous plafond d’un local habitable d’une construction neuve est projetée à 2,7 mètres, tandis que dans une construction existante, la hauteur sous plafond est ramenée à 2,4 mètres (actuellement, la hauteur est fixée à 2,5 mètres et 2,3 mètres pour les locaux habitables sous combles) (article 3 du titre III).
4. La superficie éclairante des pièces habitables (à l’exception des cuisines) est toujours fixée à 1/5ème de la superficie de plancher nette. Toutefois, le Good living prévoit dorénavant que cet éclairement naturel doit provenir d’ « une baie » et non plus de plusieurs…(article 3 du titre III).
5. La hauteur sous plafond des locaux non habitables (couloir, salle de bain, toilette, garage, etc.) est projetée à 2 mètres (actuellement, le Titre II du RRU impose une hauteur de 2,20 mètres) (article 3 du titre III).
6. Dans les immeubles collectifs (neufs ou existants), une attention est portée sur « la circulation verticale et horizontale commune » (soit, pour le dire plus simplement : les cages d’escalier et les couloirs).
Il est prévu que ces espaces soient aménagés de « manière à favoriser la rencontre et la convivialité ».
Ceci implique un apport de lumière naturelle (des baies vitrées donnant sur la cage d’escalier ou couloir) ; la mise en place d’un accès aisé, en ce compris aux personnes à mobilité réduite (largeur suffisante des portes, des couloirs, etc.) (article 4 du titre III).
7. Les logements devront disposer d’un espace extérieur dédié à la détente représentant une superficie équivalente à au moins 10% de plancher nette de l’unité d’occupation. Tout logement devra donc disposer d’un jardin, d’une cour ou encore d’une terrasse (article 5 du titre III).
Par ailleurs, il est précisé que ces espaces extérieurs peuvent être partagé (toutefois, dans les faits, il est difficile de rendre un jardin attenant à un appartement commun à l’ensemble des autres occupants de l’immeuble concerné) (article 13 du titre III).
Sans préjudice de ce qui précède, il est précisé que tout logement devra disposer d’un espace extérieur privatif d’une superficie minimale de 4m2 augmenté de minimum 2m2 par chambre au-delà de la première (article 5 du titre III).
8. Une attention est également portée sur l’isolation acoustique des logements, qu’il soit dans un immeuble neuf ou existant (article 6 du titre III).
9. L’ensemble des immeubles de rapport (neufs ou existants) doivent disposer d’un espace dédié au stockage de poubelles ; au rangement du matériel de nettoyage des communs (article 9 du titre III). Actuellement, s’agissant des immeubles existants, le Titre II du RRU invitait uniquement à tendre au respect de ces mesures.
10. Un local de rangement de 2m2 minimum doit être intégré à tout logement. Cette superficie est augmentée de 1m2 par chambre au-delà de la 2ème. Dans cette dernière hypothèse, cette superficie supplémentaire peut être prévue en dehors du logement (exemple, dans les caves) (article 9 du titre III).
11. Un espace de parcage des vélos doit également être présent dans tout immeuble affecté au logement.
La capacité de cet espace est fixée comme suit : 1 emplacement pour vélo par logement augmenté d’un emplacement par chambre.
Ainsi, dans l’hypothèse d’un immeuble comprenant trois logements de 3 chambres, 2 chambres et 1 chambres, l’espace vélo doit pouvoir accueillir…6 vélos.
12. L’orientation des logements est également imposée. Le règlement en projet prévoit que tout logement de deux chambres doit bénéficier d’une double orientation (article 14 du titre III).
Les logements mono-orientés seront interdits (donc même pour les studios ou les appartements d’une chambre) lorsqu’ils se situent au rez-de-chaussée ou lorsqu’ils sont orientés vers le nord ou vers le sud-ouest (article 14 du titre III).
13. Les logements devront tous comporter une baie permettant d’avoir une vue vers l’extérieur. Cette vue devra être libre de tout obstacle sur au moins 4 mètres (actuellement, la distance est fixée à 3 mètres) depuis la pièce principale du séjour (actuellement, depuis n’importe quel pièce) (article 15 du titre III).
Cette baie doit être à une hauteur de 1,2 mètre à partir du niveau de plancher (actuellement, 1,5 mètre) et donner sur au moins deux des trois éléments suivants (le sol, le paysage, le ciel) (article 15 du titre III).
14. Enfin, il est prévu que la division d’un logement existant en plusieurs logements est autorisable si un des logements issus de la division comporte au moins 3 chambres (article 18 du titre III).
B. Appréciation des effets du Good Living sur la possibilité de créer ou régulariser un logement
Au vu de ce qui précède, la création ou la régularisation de logements dans un immeuble existant deviendra plus compliquée après l’entrée en vigueur du Good Living.
En effet, à défaut d’espace extérieur (élément essentiel aux yeux de la Région), de la présence d’un logement de minimum 3 chambres ; d’un espace vélo important ; d’une bonne isolation acoustique ; d’un éclairage naturel dans la cage d’escalier…la création ou la régularisation d’un logement dans un immeuble existant soit vouée à l’échec.
A cet égard, il importe de préciser que le Good Living aura vocation à s’appliquer « aux demandes de permis de lotir et aux demandes de permis et de certificat d’urbanisme introduites auprès de l’autorité compétente après son entrée en vigueur » (Titre préliminaire, article 1er, §3).
Il s’ensuit que même dans le cadre d’une régularisation, sauf exception (voy. sur ce point notre article intitulé « permis de régularisation : détermination de la règle applicable » qui est disponible ici), le logement devra respecter la nouvelle réglementation et, plus particulièrement, les normes portant sur son habitabilité.
Certes, le CoBAT permet de pouvoir déroger à une des dispositions du règlement régional d’urbanisme et donc du futur Good Living.
Toutefois, une dérogation ne peut être accordée que si celle-ci demeure dans des limites compatibles avec les objectifs du règlement auquel il est dérogé.
En outre, une dérogation implique la démonstration de l’intérêt qu’il y a à l’accorder plutôt que d’appliquer la règle qui demeure le principe de l’action.
Dans ces circonstances, une demande de permis d’urbanisme ayant pour objet la création ou la régularisation d’un logement qui déroge au Good Living sera appréciée sévèrement par l’autorité administrative laquelle pourra simplement souligner l’existence de dérogations pour justifier une décision de refus.
Face à l’entrée en vigueur prochaine du Good Living, il est donc recommandé d’apprécier l’opportunité d’introduire rapidement une demande de permis afin de pouvoir encore profiter de l’application de l’actuelle RRU.
