La location d’un logement en infraction urbanistique – incidences

La location d’un logement en infraction urbanistique peut aboutir à l’annulation du contrat de bail.

Cette annulation découle du caractère d’ordre public que revêtent les prescriptions urbanistiques.

Etant d’ordres publics, ces prescriptions ne peuvent souffrir d’une quelconque dérogation en ce compris donc par des conventions particulières (article 2 du nouveau Code civil).

Il s’ensuit qu’un contrat de bail d’habitation portant sur un logement irrégulier pourrait emporter sa nullité absolue en raison de sa contrariété à l’ordre public.

Conséquence: l’annulation sortant ses effets rétroactivement, un tel bail sera censé ne jamais avoir existé compte tenu d’un vice affectant son objet et/ou sa cause accompli lors de sa formation.

Les parties contractantes – le bailleur et le locataire – seront replacées fictivement dans la situation qui était la leur au moment de la conclusion du contrat de bail d’habitation impliquant, corollairement, la restitution de ce qu’elles ont reçu en vertu du contrat annulé.

La présente contribution tendra à appréhender, par l’examen de trois décisions jurisprudentielles, les incidences concrètes de l’annulation d’un contrat de bail d’habitation.

1. Le jugement du 30 juin 2011 (Civ. Bruxelles, jugement du 30 juin 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1891)

En son jugement du 30 juin 2011, le Tribunal de première instance de Bruxelles a prononcé, pour cause illicite, l’annulation d’un contrat de bail de résidence principale (nouvellement dénommé bail d’habitation).
Relativement à la contrariété à l’ordre public, la motivation peut, en synthèse, être résumée comme suit :

« La cause d’un contrat s’entend des mobiles déterminants des parties qui incluent notamment les objectifs normalement poursuivis par la conclusion du contrat. Il suffit que l’un des mobiles déterminants d’une partie soit contraire à l’ordre public pour que la convention soit illicite (…)

Il ressort du dossier M. et Mme B.-R. (les bailleurs) ont effectué sans permis préalable et donc en violation de règles d’urbanisme sanctionnées pénalement et dont le caractère d’ordre public n’est dès lors pas contestable ni contesté, des travaux visant à augmenter le volume du premier étage arrière de l’immeuble (…), en créant une pièce supplémentaire.

Ils ont ensuite donné en location les lieux aménagés illicitement alors qu’ils connaissaient l’illégalité de la situation qu’ils ont créée.

Cette illégalité résulte du non respect formel de l’obligation d’obtention d’un permis préalable pour supprimer le patio à l’arrière de l’immeuble litigieux (…)

L’affectation au logement des lieux litigieux aménagés sans permis d’urbanisme (…) est non conforme à l’ordre public.
Cette affectation est, par conséquent, dans le chef de M. et Mme B-R., une cause illicite
Il s’ensuit que le contrat est nul de nullité absolue ».

Relativement à la sanction liée à cette nullité absolue, la motivation peut, en synthèse, être résumée comme suit :

« L’annulation opère avec effets rétroactifs et les parties doivent en principe restituer, le cas échéant par équivalent, les prestations fournies.
Dans le cas d’un contrat à prestations successives en nature, comme le contrat de bail, la restitution par équivalent oblige le preneur à rendre l’avantage tiré de la jouissance du bien sous forme d’indemnité (…).
Le juge ne peut, d’aucune façon, prêter la main et donner effet à une convention qui viole l’ordre public. Il doit donc, dans l’application des sanctions du contrat illicite, avoir égard au fait que l’avantage tiré de la nullité par une partie compromettrait le rôle préventif de la sanction de la violation de la règle d’ordre public. Ainsi, il lui appartient d’apprécier s’il convient ou non de faire application de l’adage « In pari causa turpitudinis cessat repetitio » pour assurer, en tenant compte de la protection de l’ordre social et de l’équité, le respect de la meilleure manière possible des objectifs du législateur. Le juge doit donc examiner si ces objectifs sont mieux réalisés par la restitution auquel cas il n’appliquera pas l’adage « In pari causa… » ou par le refus de la restitution.
En l’espèce, il ressort du dossier de pièce que M. et Mme B.-R. ont eu un comportement particulièrement attentatoire à l’ordre social (…)
M. et Mme B.-R. qui savaient que les travaux de couverture du patio étaient de ceux qui requièrent un permis d’urbanisme, ont méconnu la réglementation de la Région de Bruxelles-Capitale pour rentabiliser cet espace non couvert de leur immeuble à l’arrière du 1er étage (…)

En effet, il est établi que M. et Mme B.-R. connaissaient l’existence de cette réglementation puisqu’ils ont demandé et obtenu en 1997 la régularisation des travaux exécutés sans permis par le précédent propriétaire de l’immeuble.
Ainsi non seulement ils n’ont pas respecté le permis d’urbanisme délivré le 12 mars 1997, mais ils ont effectué des travaux sans permis et ont donné en location des lieux transformés de manière illicite (…)

Ensuite, ils ont poursuivi, après le procès-verbal de constat d’infraction du 4 mars 2004, l’exploitation de la situation illégale (…).
Le comportement de M. et de Mme B.-R, révélateur d’un mépris persistant de l’ordre public, est tel qu’ils ne peuvent conserver les avantages tirés du contrat nul ».

Que retirer de ce jugement ?

Un contrat de bail d’habitation peut être annulé pour contrariété à la réglementation urbanistique.

Ici, l’infraction urbanistique a consisté en la réalisation, sans l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable, de la couverture du patio laquelle a permis une augmentation de la superficie du logement mis en location.

Cette infraction a entraîné la perception d’un loyer avantageux.

Consécutivement à la mise en location d’un logement irrégulier, le bailleur poursuivait l’obtention d’un profit inique ce qui constitue, à l’estime du Tribunal concerné, une cause illicite laquelle a emporté la nullité absolue du contrat de bail d’habitation.

La nullité opère rétroactivement : les parties contractantes doivent restituer réciproquement les prestations de la convention annulée.

Les restitutions s’exécutent, en principe, en nature ou par équivalent, si les restitutions en nature s’avèrent impossible.

En principe, les restitutions seront compensées.

Dans cette affaire, le Tribunal de première instance de Bruxelles a paralysé la réciprocité des restitutions étant donné que le bailleur a recherché un profit illicite par la mise en location d’un logement comportant une infraction urbanistique dont il avait sciemment connaissance.

En cette occurrence, le bailleur devait restituer l’ensemble des loyers perçus sans que le preneur n’ait à restituer, par équivalent, la jouissance du logement.

Toutefois, l’adage « In pari causa turpitudinis cessat repetitio » n’est pas d’application obligatoire ; les magistrats, suivant leur souverain pouvoir d’appréciation, imposeront ou non sa mobilisation, en fonction des circonstances propres à chaque cause (commission de l’infraction urbanistique, connaissance de l’infraction urbanistique et maintien de celle-ci alors que sa régularisation a déjà été refusée,…).

2. Le jugement du 19 novembre 2013 (Civ. Nivelles, jugement du 19 novembre 2013, R.G.D.C., pp. 455 à 456)

En son jugement du 19 novembre 2013, le Tribunal civil de Nivelles a prononcé, pour contrariété à l’ordre public, l’annulation d’un contrat de bail de résidence principale.

Relativement à la contrariété à l’ordre public, la motivation peut, en synthèse, être résumée comme suit :

« Il est de doctrine qu’au moment de la conclusion de bail le respect par le bailleur des règles d’urbanisme en vigueur détermine le respect de son obligation de délivrance, car l’obligation de délivrance du bailleur porte non seulement sur l’aspect matériel de la chose mais également sur son aspect juridique : il appartient donc au bailleur de délivrer un bien dont l’affectation est autorisée par un permis d’urbanisme s’il est requis (…)
Les dispositions de l’article 84.6 du CWATUPE qui visent la création d’un nouveau logement dans une construction existante soumettent la création d’un logement à permis d’urbanisme.
Le droit administratif et en particulier les législations réglementaires relatives à l’urbanisme sont d’ordre public.
En l’espèce, il est établi à suffisance que le permis d’urbanisme accordé à l’intimé (le bailleur) permettait de transformer et agrandir une habitation et non de créer deux logements dans le même immeuble (…)
Il se déduit de ce qui précède que le bail conclu pour chacun des deux logements doit être considéré comme nul, comme contraire à l’ordre public, cette nullité devant être constatée d’office par le juge ».

Relativement à la sanction liée à cette nullité absolue, la motivation peut, en synthèse, être résumée comme suit :

« Il n’est pas contestable que l’annulation du contrat opère avec effet rétroactif, de sorte que les parties doivent en principe restituer fut-ce par équivalent les prestations fournies.
La doctrine considère que lorsque le juge constate la nullité pour contrariété à l’ordre public, il lui appartient de déterminer dans quelle mesure la restitution serait contraire à l’intérêt social, en ce qu’elle aboutirait à rendre illicite l’acte « payant » pour une des parties (…)
Le Tribunal considère que l’application de l’adage « in pari causa turpitudinis cessat repetitio » implique une violation de l’ordre public dans le chef des deux parties.
En l’espèce, dans la mesure où l’intimé qui, dans un premier temps, ne respecte pas le permis d’urbanisme qui lui était délivré et, de manière systématique, poursuit la location de deux logements différents dans l’immeuble malgré les injonctions qui lui ont été faites, doit être considéré comme seul responsable de la violation de l’ordre public.
Néanmoins, en l’espèce, dans la mesure où la nullité implique restitutions réciproques, il conviendra de déterminer la mesure de celles-ci en fonction de l’enrichissement tiré par chacune des parties de l’exécution de la convention, de l’impossibilité de restituer la jouissance des lieux loués et l’équité.
Le Tribunal considère que la restitution de l’ensemble des payements faits au bailleur aboutirait à un enrichissement sans cause des locataires, contraire à l’équité.
Il échet de réformer le jugement a quo et de condamner l’intimé à rembourser aux appelants les sommes qui lui ont été par ces derniers, sous déduction de 2/3 du revenu cadastral pour la période du 1er avril 2011 au 28 février 2013 ».

Que retirer de ce jugement ?

Un contrat de bail d’habitation peut être annulé pour contrariété à la réglementation urbanistique.

En l’espèce, l’infraction urbanistique a consisté en la création, sans l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable, de deux logements au sein d’un bien immeuble existant.

De par la mise en location deux logements irréguliers, le bailleur a méconnu son obligation de délivrer au preneur un logement conforme aux prescriptions urbanistiques.

Ces prescriptions relevant de l’ordre public, leur transgression engendre la nullité absolue des baux d’habitation.

Le Tribunal civil de Nivelles s’aligne sur la motivation retenue par le Tribunal de première instance de Bruxelles quant aux effets de l’annulation : la restitution réciproque des prestations accomplies par les parties contractantes en vertu des contrats de baux d’habitation annulé.

En revanche, le Tribunal nivellois ne retient pas l’application de l’adage « In pari causa turpitudinis cessat repetitio » en raison du fait que cet adage supposerait une violation de l’ordre public imputable aux parties contractantes ; or, à son estime, l’imputabilité de l’infraction urbanistique sus-décrite incombe au seul bailleur.

Le Tribunal civil de Nivelles a estimé que la restitution des loyers acquittés par le preneur aboutirait à un enrichissement sans cause ; ainsi la restitution des loyers a été amputée de 2/3 du revenu cadastral limitée à une période déterminée (la période locative).

A noter, cependant, l’adage susdit englobe aussi les casuistiques pour lesquelles seul l’un des cocontractants est défaillant (P. WERY, Droit des obligations – Théorie générale des contrats, Bruxelles, Larcier, Volume 1, 2010, p. 318).

Du reste, la théorie de l’enrichissement sans cause ne saurait faire obstacle l’application de l’adage précité (N. BERNARD, « Annulation du bail pour infraction urbanistique : développements nouveaux », in R.G.D.C., Malines, Edition Kluwer, 2014/9, p. 458).Par voie de conséquence, il est à supposer que la jurisprudence tirée du jugement soit privilégiée.

3. Le jugement du 29 octobre 2018 (Civ. Bruxelles, jugement du 29 octobre 2018, J.L.M.B., pp. 543 à 548)

En son jugement du 29 octobre 2018, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles a prononcé, pour objet illicite, l’annulation d’un contrat de bail de résidence principale.

Relativement à la contrariété à l’ordre public, la motivation peut, en synthèse, être résumée comme suit :

« En application du droit commun, le contrat de bail, pour être valide, doit répondre aux conditions de validité de tout contrat, à savoir être exempt de vices de consentement (sans quoi sa nullité relative pourrait être sollicitée) et avoir un objet et une cause licites (sous peine d’être frappé de nullité absolue).
Il convient de souligner, à cet égard, que les prescrits urbanistiques revêtent un caractère d’ordre public (…).
De cette qualification d’ordre public, il découle que le contrat de bail qui porte sur un logement contrevenant aux réglementations urbanistiques est susceptible d’encourir la sanction de la nullité absolue.
Cette sanction s’impose notamment si « l’objet du bail suppose de créer, autoriser ou perpétuer une situation contraire à l’ordre public (…).
Mettre en location un bien non conforme à la destination urbanistique qui est la sienne et « susciter par-là une occupation ne bénéficiant pas du degré de qualité requis, objectif ultime visé par les législations urbanistiques » est un acte qui « matérialise littéralement l’infraction ».
En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable (…) que l’immeuble abritant les lieux loués était en infraction urbanistique dans la mesure où il avait fait l’objet d’agrandissements et aménagements sans qu’un permis soit sollicité par les propriétaires et octroyé (…).
Le bail litigieux, en ce qu’il visait notamment la mise à disposition du locataire de locaux construits pour partie sans permis, avait donc pour objet d’autoriser et de perpétuer une situation contraire à l’ordre public.
Un tel contrat était, en effet, de nature à susciter une occupation ne bénéficiant pas du degré de qualité requis (…) dès lors que les travaux portant sur une partie des lieux donnés en location (…) n’avaient pas été autorisés. La mise en location de ces lieux a donc eu pour effet de matérialiser l’infraction urbanistique dénoncée.
Il convient, partant, de prononcer la nullité du contrat de bail litigieux ».

Relativement à la sanction liée à cette nullité absolue, la motivation peut, en synthèse, être résumée comme suit :

« (…) la nullité d’un contrat commande la restitution des prestations réciproques. Rétroactive par essence, la nullité d’un contrat de bail suppose donc le remboursement au preneur des loyers indûment perçus par le bailleur.
Contrairement à ce que soutient l’intéressée (le preneur), le bailleur jouira cependant, en retour, d’une indemnité d’occupation reflétant l’avantage dont a bénéficié le locataire, en termes d’hébergements, durant l’exécution du contrat annulé.
L’adage Nemo auditur… (…) ne modifie pas ce constat, et ce d’autant moins qu’il n’est pas démontré en l’espèce que (les bailleurs) avaient connaissance de l’existence de l’infraction urbanistique litigieuse, consécutive à la réalisation de travaux effectués avant qu’ils ne deviennent propriétaires de l’immeuble concerné (…).
Pour évaluer cette indemnité d’occupation, il faut tenir compte du fait que l’appartement loué (…), était composé de quatre pièces en enfilade avec cuisine équipée, une salle à manger, un salon, deux chambres et une salle de bain avec douche et baignoire + WC.
(Le preneur) soutient qu’il était affecté de « graves problèmes d’humidité et de moisissures » de sorte que sa valeur locative devait être diminuée de 400 euros par mois.
S’il est établi que l’appartement litigieux présentait à plusieurs endroits (…) des taches d’humidité (…) encore faut-il constaté que, bien que consciente de cette réalité, (le preneur) n’a jamais contesté sa valeur locative telle que renseignée au contrat (…).
Il n’est d’ailleurs nullement démontré qu’elle aurait dénoncé l’existence d’une telle aggravation aux bailleurs à un quelconque moment avant l’introduction de la présente procédure.
Ce n’est qu’après le prononcé du jugement entrepris, prononçant la résolution du contrat à ses torts, qu’elle a sollicité l’intervention de l’Inspection régionale du logement.
Or, elle ne dépose à son dossier aucun rapport établi par ce service qui établirait l’existence des problèmes importants d’humidité qu’elle dénonce pour diminuer la valeur locative des lieux loués de 400 euros par mois.
Elle se contente de produire des photographies unilatérales dont le tribunal ignore dans quelles circonstances elles ont été prises et si elles concernent effectivement les lieux loués (…).
Dans ces circonstances, aucun élément objectif du dossier ne permet de penser que la valeur des lieux litigieux (…) a diminué compte tenu de leur état (et ce de 400 euros).
Il convient, partant, d’évaluer l’indemnité d’occupation due par (le preneur) au montant du loyer repris au contrat ».

Que retirer de ce jugement ?

Un contrat de bail d’habitation peut être annulé pour contrariété à la réglementation urbanistique en raison de l’illicéité de son objet.

En l’espèce, l’infraction urbanistique a consisté en la réalisation, sans l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable, d’agrandissements et d’aménagements (couverture d’une cour sur 28m², agrandissement du rez-de-chaussée de 8,12 m², création d’une terrasse au deuxième étage).

Le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles a considéré que ces ouvrages non couverts par l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable avaient pour objet d’autoriser et/ou de maintenir une situation contraire à l’ordre public.

L’illicéité de cet objet a mené le Tribunal précité a prononcé la nullité absolue de contrat de bail d’habitation.

Il est à noter que ledit Tribunal écarte l’application de l’adage « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans », la démonstration de la connaissance des infractions urbanistiques par les bailleurs n’étant pas établie.

Cet écartement a pour conséquence que le Tribunal susmentionné va compenser la restitution des loyers perçus durant la période locative par le bailleur avec le versement par le preneur d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer.

Que retenir des décisions judiciaires ?

La mise en location d’un logement comprenant une infraction urbanistique peut encourir son annulation pour contrariété à l’ordre public que ce soit en raison de l’illicéité de sa cause (mobile des parties contractantes) ou de son objet (création/maintien d’une infraction urbanistique).

L’annulation, de par ses effets rétroactifs, implique la restitution des prestations réciproquement accomplies.

Autrement dit, le bailleur devra restituer le paiement des loyers reçus durant la période locative ; le preneur devra restituer la jouissance du bien loué par le paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer.

Toutefois, cette équivalence n’est pas garantie.

L’indemnité d’occupation pourrait avoir une valeur moindre que celle du montant des loyers perçus par la prise en considération, le cas échéant, des troubles de jouissance subis (humidité, moisissures,…) par le preneur, et ce, pour autant que ces troubles ne lui soient pas imputables par son mode d’occupation du logement loué (surpopulation, absence de ventilation adéquate, absence d’une utilisation appropriée de chauffage).

Il est aussi à relever que les juridictions saisies d’une action en nullité pour contrariété à l’ordre public d’un contrat de bail d’habitation excipe de la faculté de paralyser les effets de la restitution réciproque des prestations fournies durant la période locative, notamment, lorsque, de par les circonstances propres à l’espèce, lesdites juridictions estimeraient que la connaissance des infractions urbanistiques par le bailleur est avérée et qu’en dépit de cette connaissance, la mise en location du logement irrégulier a perduré.

En telle occurrence, le bailleur pourrait supporter la restitution de l’intégralité des loyers perçus par application des adages « In pari causa turpitudinis cessat repetitio » ou « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans », sans compter la débition d’éventuels dommages et intérêts.

Au demeurant, outre les sanctions civiles sus-identifiées, le bailleur pourrait être sommé par les autorités communales ou régionales compétentes à, soit remettre en pristin état son bien immeuble selon la dernière situation de droit connue, soit à introduire une demande de permis d’urbanisme de régularisation sous peine de se voir infliger des sanctions pénales et/ou civiles.